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跟上“中国速度”不做“懒惰房东”——专访凯德集团总裁罗臻毓

中国城市化率的快速增长导致一线城市和一些核心二线城市相继进入“存量时代”,即“新增土地供应稀缺”。跟上“中国速度”当谈到外国公司如何在中国市场取得长足进步时,罗振宇表示,“最重要的是将国际理念与本地业

浏览次数:4063发布时间:2019-11-11 12:50:05

罗振宇认为,过去20年中国房地产业的变化可以概括为两个方面:一是“从粗放型发展到集约型培育”,二是“从新地产到现有资产的博弈”。风格设计、彰显个性的时尚单品和创新的地域美食相辅相成

如果你去过上海和莱佛士市,你一定也知道新加坡凯德集团。是的,建筑物上醒目的单词“大写”是它的象征。

作为东南亚市场价值最高的最大房地产集团之一,凯德自1994年以来一直在中国。如今,它已经拥有和管理了中国43个城市的200多个项目。莱佛士项目和位于北京、重庆、深圳、成都和宁波的阿什法院服务公寓都是自己创作的。

可以说,自20世纪90年代初中国房地产行业起步至今的20年间,凯德作为一家外资房地产企业,不仅帮助了中国房地产行业的发展,也见证了中国房地产市场成长的点点滴滴。

负责中国业务的凯德集团总裁罗振宇在接受《国际财经新闻》采访时表示:“虽然中国房地产行业在过去20年左右经历了许多调整,但总体而言,它经历了“黄金增长”,这对推动中国城市化进程和经济增长起到了至关重要的作用。中国改革开放政策的推进和经济的快速增长也为外国企业在中国的发展提供了广阔的市场和发展机遇。”

外商投资商业环境显著改善

罗振宇认为,过去20年中国房地产业的变化可以概括为两个方面:一是“从粗放型发展到集约型培育”,二是“从新地产到现有资产的博弈”。

凯德集团总裁罗振宇

多年的“高周转率、高增长”模式使大量的住宅企业在房地产的“黄金时代”享受到了市场快速增长的红利。然而,随着市场成熟度的提高,罗振宇认为,市场将逐渐向强调住宅功能本身和满足消费者需求靠拢,留下粗放式发展,走向精细化经营。在“住房无投机”和住房监管多元化的祝福下,寻找新的增长路径成为许多住房企业的重要课题之一。

中国城市化率的快速增长导致一线城市和一些核心二线城市相继进入“存量时代”,即“新增土地供应稀缺”。对此,罗振宇表示,中外住房企业都应评估形势,提升现有资产,赋予其更强的商业价值和活力。“因为这将成为未来住宅企业在中国市场进一步形成和增强竞争力的唯一途径”。

罗振宇认为,随着改革开放政策在过去几十年的不断推进,以及中央和地方“招商引资”政策的出台和落地,外资企业在中国的经营环境有了显著改善。

“不仅外国公司的程序更加透明,商业壁垒也在逐步降低,政府的效率和服务水平也在明显提高。可以说,中国政府为外国公司提供了稳定的投资和发展环境。然而,一些鼓励外资加速发展的措施的出台,中国领导人对继续扩大改革开放的一再强调,以及今年新出台的《外商投资法》,也让我们对中国更有信心。”罗振宇说。

从需求角度来看,作为一家外资住宅企业,凯德也受益于中国政府推出的刺激消费政策。罗振宇提到,“以2019年全国人大和全国人大为例,报告提出了许多增加城乡居民收入和实施新修订的个人所得税法的措施,使符合减税政策的纳税人能够享受到优惠。这些政策促进了中国居民消费能力的增长。”罗振宇说,他还希望看到更多的实质性措施,如《外国投资法》。

跟上“中国速度”

当谈到外国公司如何在中国市场取得长足进步时,罗振宇表示,“最重要的是将国际理念与本地业务结合起来。从管理决策到实施,我们必须跟上“中国速度”,不能成为“懒惰的房东”。只有这样,我们才能更好地满足当地市场和消费者的需求。也就是说,我们必须既有长期部署,又有快速调整的能力。”

时间可以追溯到1994年,当时中国的房地产业刚刚起步。随着城市住房制度改革的不断推进,国务院发布了《关于深化城市住房制度改革的决定》。

今年,中国和新西兰开始合作建立苏州工业园区,开创了中外互利经济合作的新模式,凯德集团也在今年进入中国。

1995年,凯德投资建立腾飞新宿工业园,将新加坡工业园区的成功经验带入苏州工业园区。随后,在1996年和1997年,上海开发了两个住宅项目,即“上海新家坡”和“新家坡舒眉馆”,首次将新加坡的“花园别墅”概念引入中国。1998年,凯德雅高(Cade's Accor)在中国开设了第一家房产,满足了跨国企业高级管理人员在中短期内搬家的需求。这也是“服务公寓”的概念首次在中国出现。

“千年”伊始,中国市场经济体制逐步走上正轨,中国经济进入了蓬勃发展时期。2001年中国加入世界贸易组织(世贸组织)后,中国经济的全球互动和一体化逐步加强。利用外资发挥市场经济的扩散效应,成为当时中国经济快速发展的强大引擎。

在这种背景下,凯德也开始大力发展商业地产。2004年,上海莱佛士城正式开业。可以说,莱佛士在当时不仅引领了上海南京路商圈购物中心的潮流,也开启了中国第一个国内商业综合体模式。如今,这座建筑面积近14万平方米的综合大楼仍然是上海最具吸引力的购物中心之一,也是城市潮流引领者和跨国公司工作的首选场所之一。

随后几年,中国城市化进程开始快速发展,房地产参与城市化发展的路径也在发生变化。罗振宇说,“此时的房地产不仅仅限于为城镇新增人口提供居住保障的基本功能,还综合考虑了区域和城市扩张规模、人口增长、产业结构升级等指标,全面满足城市化进程中的各种需求。”

2009年,凯德通过引进新加坡的理念和经验,与广州市政府合作开发广州大坦沙岛改造项目。2010年,还与广州开发区合作开发了中信广州知识城项目,为广东经济转型创造了一个模式。2018年,该项目升级为国家级双边合作项目。

然而,从那以后,随着中国经济发展进入了增长的“转变期”,房地产行业也开始寻找新的“出口”和增长动力。罗振宇指出,此时的房地产市场已经逐渐从依赖土地增值的制造业转向引导消费者需求的服务业模式。构建“集约、高效、可持续”的产业模式也将成为必然趋势。“可以说,新零售时代的到来为房地产行业提供了新一轮的转型机遇”。

期待中国的房地产投资信托基金

有人说资本是Cade的“底色”,这可以从“资本”这个名字中看出。但是今天,Cade的资本运作对外界来说仍然是神秘的。

2006年,凯德为中国购物中心设立了首个房地产投资信托基金(REITs)-凯德商业中国信托(crtc),并登陆新加坡交易所主板。这也是凯德集团“房地产开发+资本运营”商业模式的核心环节之一。

简而言之,reits是一种信托基金,由投资机构管理后,通过发行收益凭证来筹集部分投资者的资金,并按比例分配给投资者。reits的魅力在于中小投资者可以有机会投资房地产,职业经理人也可以通过房地产投资组合很好地分散风险。一般来说,商业项目产品的生命周期通常分为培育期、稳定期和成熟期。进入成熟期后,商业项目难以维持租金规模的大幅增长。

然而,Cade作为资产配置中心和基金平台,在项目成熟后通过私募股权基金购买和培育资产,并在资产成熟后打包或注入reits退出,以产生稳定的现金流。也就是说,它可以将一个成熟的商业项目注入reits(由crct运营),实现快速退出,提前多年获得现金流。

华润置地发布的2018年年报显示,凯德成熟物业的股息收益率可达7.5%,超过海峡时报指数收益率(4.4%)。

作为房地产证券化的重要手段,多年来,股票型房地产投资信托基金的回报率一直优于美国市场。但是,由于中国尚未严格引入相关的reits法律法规,市场上发行的产品都部分符合国外成熟市场reits的标准,因此也被称为“类reits”产品。除了法律框架、税收政策、监管环境等条件的支持之外,reits对收益率也有更高的要求,因此对开发商的经营水平和能力也提出了更高的要求。

罗振宇认为,中国现有的金融工具,如房地产投资信托基金和资本市场委员会,已经为房地产企业提供了必要的融资渠道和多样化的发展,以及在细分领域继续探索的机会。“每个国家都有自己的特殊性。中国市场在交易结构、税收机制、分配机制和投资者群体方面与国际市场有很大不同。因此,我们不能让中国完全照搬国际房地产投资信托基金的市场模式。未来的改进需要系统和完整的立法。由于房地产投资信托基金是市场发展的必然趋势和要求,我们也高度重视中国房地产投资信托基金的未来前景,期待国内房地产投资信托基金项目早日落地。”罗振宇说。

中国市场值得长期深度培育。

尽管中国经济已经进入新常态,但罗振宇认为,中国仍是集团的两大核心市场之一,凯德一直对中国市场的广度和深度持乐观态度。

“中国值得我们长期深植。我们重视核心市场和高质量的资产。凯德过去两年在中国的收购和投资就是最好的例子。”罗振宇说。

罗振宇说,改革开放40年来,中国的经济成就举世无双,令人骄傲。尽管经济转型的压力、全球贸易摩擦和地缘政治因素增加了市场的不确定性,但中国整体经济仍保持良好稳定。

目前,随着北京、天津、河北、广东、港澳、长三角区域一体化等国家战略的出台,以及“核心大中城市带动和辐射周边”的发展模式,房地产竞争格局开始演变为“城市群”。罗振宇说,中国已经开始进入一个“新时代”。城市发展逐渐从“增量模式”转变为“存量模式”。“城市更新”和“生产与城市一体化”将成为未来中国城市化进程的关键增长点凯德还将紧跟时代步伐,转向“城市更新”,聚焦中国五大核心城市群,以“数字创新”为核心战略,推动产品的不断升级和创新。

“我相信,凭借凯德在工业园区运营和生产与城市一体化方面的丰富经验,加上其在住宅和商业领域的领先能力,它必将为城市更新提供一个完整的解决方案。下一步,我们将进一步发挥优势,与地方政府和合作伙伴一道,为中国下一阶段的城市发展和产业升级提供帮助。”罗振宇说。

今后,罗振宇认为,中国的发展不仅取决于继续扩大对外开放,促进经济和工业的转型升级,还取决于解决国内经济的深层次矛盾,抓住新一轮技术革命的机遇,实现快速崛起。“正如新加坡总理李显龙所说‘中国的崛起不可阻挡’,我们也非常同意这一观点。”

(国际金融新闻记者赵露)

资料来源:国际金融新闻

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